租屋糾紛地雷到處是　如何看清不踩中？
-- 2015年常見租屋地雷拆解小技巧 （下）

2016.04.06　崔媽媽基金會

【地雷之四】其他費用該誰付？欠繳的話怎麼辦？
──費用欠繳及負擔爭議

租屋生活費用的爭議，最常見的是「電費誰該繳/繳多少」，尤其是多人同住一戶的分租套/雅房。通常分租房的租約大多寫明每度電房客要繳多少元，每間房並以獨立電錶計度，因此在簽約前雙方就應先瞭解台電的計費方式、以該住處平常用電量粗估每度電單價；實務上租約常見每度電單價大約從4到5.5元不等，但不建議超過台電計費的最高用電級距（以目前費率來說，夏月不宜超過6.71元，其他季節不宜超過5.28元）。入住後若有一方想調整電費分攤，都應先與對方協商，雙方合意後再加註在契約上才行，台電本身並不過問。

▲台電2016年4月1日新實施的電價表：非營業用電部分（單位：元／每度）

此外其他的租屋生活費用分擔，例如管理費、有線電視費、自來水費、網路費用等，也一定要在契約裡規定清楚，否則萬一滋生雙方歧見，只能彼此協商，或是到所在的鄉鎮市區公所申請調解。若有任何應繳的費用未繳，另一方也必須依法定程序（例如以存證信函等催告對方）要求繳納。

【地雷之五】房客讓我的租金收入曝光被追稅了，怎麼辦？
──稅賦爭議

納稅是國民義務，但現實中多數個人房東都沒有繳納租賃稅賦的習慣，若房客打算申請租金補貼或將租賃支出報稅，勢必讓租屋行為曝光在政府面前，自然不為房東所樂見。萬一房東被政府追討相關稅金，房客便常被索求「損失補償」甚或被趕出。這些都不是適當的解決方法。

因此一般租約都會寫明「租屋衍生之稅賦由承租人（房客）負擔」之類的文字，這種稅賦轉嫁的條文並不違法，但內政部最近增修的「房屋租賃定型化契約之應記載及不得記載事項」中，則規定「不得約定應由出租人負擔之稅賦若較出租前增加，其增加部分由承租人負擔」，故房東在訂定契約時，不得不思量及注意。此外，雙方若面臨稅賦的糾紛，契約又無規定可循，房客可試著與房東協商各讓一步。

【地雷特別篇】終止租約是對方提早說了算嗎？
──提前終止租約爭議

租約是締約雙方都要遵守，原則上都無權片面提前終止租約。然而難免其中一方有特殊因素，例如房客不滿意屋況、與室友或房東相處不好，或是房東因各種緣故想收回房子自住等，導致無法履行契約而要提前終止；然而另一方卻未必同意，因為如此將損及自身權益，例如房東又增加整修空房、招租待租等成本，而房客則會多出找屋、搬遷等支出。如果租約沒有相關條款可依循，或規定得不明確、不公平，產生爭議在所難免。

要預防提前終止的爭議，最好在契約中訂定提前終止租約的條款，清楚規範欲終止租約的一方，須給對方違約金（通常是一個月租金）。此條款務必寫明締約雙方都適用，以互相約束。否則只有在下列「法規小提示」裡所列的各種法定情況下，雙方才真正有權片面終止租約，無需催告。

坊間契約書中常見相關條文：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決不異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議」。這項條文只規範乙方而未約定甲方，顯然不公平，應多加留意。更何況該契約若未受法院公證，就無所謂「強制執行」。

充分瞭解、溝通、誠意、體諒，是避免糾紛的不二法門

不論是對房客或房東來說，想要有一段愉快的租賃關係，從一開始到租賃關係結束，全都馬虎不得。在看屋時，房客就應該好好觀察「人」（房東、室友）、「屋」（房子空間、結構、門戶安全等）、「地」（週邊環境）、「價格」（租金、押金、其他費用等）四大方面；至於房東，讓房客看屋其實也是給自己一個審視房客的機會，可藉此瞭解房客的職業、個性、生活習慣等，判斷彼此能否有愉快的租賃關係。

在簽約階段，就必須先把租屋可能遇到的情況都考慮周全，並詳細規定在契約裡，任何一方都要詳細閱讀條文，如有任何疑問，一定要當場提出、討論到彼此都合意，才會把租約的缺失減到最少。

入住後到退租點交時，雙方仍然要知道彼此的權利義務，自己該做的都得盡到責任，可主張的權利也要有足夠瞭解；此外充分溝通、誠意、體諒仍是與對方相處不可少的要素。這些都做到了，才能確保彼此的租賃行為順利愉快。