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租屋糾紛地雷到處是 如何看清不踩中?
-- 2015年常見租屋地雷拆解小技巧 (下)

2016.04.06 崔媽媽基金會

【地雷之四】其他費用該誰付?欠繳的話怎麼辦?
──費用欠繳及負擔爭議

租屋生活費用的爭議,最常見的是「電費誰該繳/繳多少」,尤其是多人同住一戶的分租套/雅房。通常分租房的租約大多寫明每度電房客要繳多少元,每間房並以獨立電錶計度,因此在簽約前雙方就應先瞭解台電的計費方式、以該住處平常用電量粗估每度電單價;實務上租約常見每度電單價大約從4到5.5元不等,但不建議超過台電計費的最高用電級距(以目前費率來說,夏月不宜超過6.71元,其他季節不宜超過5.28元)。入住後若有一方想調整電費分攤,都應先與對方協商,雙方合意後再加註在契約上才行,台電本身並不過問。

台電2015年10月1日新實施的電價表:非營業用電部分(單位:元/每度)

▲台電2016年4月1日新實施的電價表:非營業用電部分(單位:元/每度)

 

此外其他的租屋生活費用分擔,例如管理費、有線電視費、自來水費、網路費用等,也一定要在契約裡規定清楚,否則萬一滋生雙方歧見,只能彼此協商,或是到所在的鄉鎮市區公所申請調解。若有任何應繳的費用未繳,另一方也必須依法定程序(例如以存證信函等催告對方)要求繳納。

法規小提示

臺灣電力公司營業規則第16條:「用電場所以建築物或構築範圍為單位,作為設戶標準,同一場所同一種類用電應按一戶供電……」(按:一般的分租套雅房仍有共用廳室、衛浴與共同出入門戶,所以算同一戶供電。)
 

【地雷之五】房客讓我的租金收入曝光被追稅了,怎麼辦?
──稅賦爭議

納稅是國民義務,但現實中多數個人房東都沒有繳納租賃稅賦的習慣,若房客打算申請租金補貼或將租賃支出報稅,勢必讓租屋行為曝光在政府面前,自然不為房東所樂見。萬一房東被政府追討相關稅金,房客便常被索求「損失補償」甚或被趕出。這些都不是適當的解決方法。

因此一般租約都會寫明「租屋衍生之稅賦由承租人(房客)負擔」之類的文字,這種稅賦轉嫁的條文並不違法,但內政部最近增修的「房屋租賃定型化契約之應記載及不得記載事項」中,則規定「不得約定應由出租人負擔之稅賦若較出租前增加,其增加部分由承租人負擔」,故房東在訂定契約時,不得不思量及注意。此外,雙方若面臨稅賦的糾紛,契約又無規定可循,房客可試著與房東協商各讓一步。

法規小提示

憲法第19條:人民納稅的義務
 

【地雷特別篇】終止租約是對方提早說了算嗎?
──提前終止租約爭議

租約是締約雙方都要遵守,原則上都無權片面提前終止租約。然而難免其中一方有特殊因素,例如房客不滿意屋況、與室友或房東相處不好,或是房東因各種緣故想收回房子自住等,導致無法履行契約而要提前終止;然而另一方卻未必同意,因為如此將損及自身權益,例如房東又增加整修空房、招租待租等成本,而房客則會多出找屋、搬遷等支出。如果租約沒有相關條款可依循,或規定得不明確、不公平,產生爭議在所難免。

要預防提前終止的爭議,最好在契約中訂定提前終止租約的條款,清楚規範欲終止租約的一方,須給對方違約金(通常是一個月租金)。此條款務必寫明締約雙方都適用,以互相約束。否則只有在下列「法規小提示」裡所列的各種法定情況下,雙方才真正有權片面終止租約,無需催告。

坊間契約書中常見相關條文:「特約應受強制執行之事項:1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時,乙方應賠償甲方一個月租金,乙方決不異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時,任憑甲方處理,乙方決不異議」。這項條文只規範乙方而未約定甲方,顯然不公平,應多加留意。更何況該契約若未受法院公證,就無所謂「強制執行」。

法規小提示

民法第250條:締約某方違約時的違約金支付。
民法第450條第3項:締約某方想終止不定期租約時,必須提前一期通知。
民法第453條:締約某方想提前終止租約,必須提前一期通知。

(以下是房客可片面終止租約的情形)
民法第424條:租屋處有瑕疵危及安全健康時。
民法第430條:房東該修繕房屋,經催告後仍不修繕。
民法第435條第2項:租屋處已不堪租賃目的(居住)。
民法第436條:因第三人主張對租屋處的權利,導致無法繼續租賃時。
若房客死亡,其繼承人可按照民法第450條第3項的方式片面提前終止租約。

(以下是房東可片面終止租約的情形)
民法第438條:房東得終止的情形:房客非法使用租屋。
民法第440條:房東得終止的情形:房客非法轉租當二房東。
民法第447條:房東得終止的情形:房客擅自拿取租屋處的房東物品。

 

充分瞭解、溝通、誠意、體諒,是避免糾紛的不二法門

不論是對房客或房東來說,想要有一段愉快的租賃關係,從一開始到租賃關係結束,全都馬虎不得。在看屋時,房客就應該好好觀察「人」(房東、室友)、「屋」(房子空間、結構、門戶安全等)、「地」(週邊環境)、「價格」(租金、押金、其他費用等)四大方面;至於房東,讓房客看屋其實也是給自己一個審視房客的機會,可藉此瞭解房客的職業、個性、生活習慣等,判斷彼此能否有愉快的租賃關係。

在簽約階段,就必須先把租屋可能遇到的情況都考慮周全,並詳細規定在契約裡,任何一方都要詳細閱讀條文,如有任何疑問,一定要當場提出、討論到彼此都合意,才會把租約的缺失減到最少。

入住後到退租點交時,雙方仍然要知道彼此的權利義務,自己該做的都得盡到責任,可主張的權利也要有足夠瞭解;此外充分溝通、誠意、體諒仍是與對方相處不可少的要素。這些都做到了,才能確保彼此的租賃行為順利愉快。

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