房客欠租勿衝動 積欠2個月再依法護權利
第1次欠租宜口頭催繳
【顏嘉瑩╱台北報導】「已經催繳好多次，但房客還是不肯繳房租，應該要怎麼辦？」專家指出，如果房東採取其他手段如斷水斷電，來逼房客繳納租金，可能涉及強制罪，因此建議房東依法律規定來行使應有的權利，否則有可能會讓自己陷於民、刑事責任風險中。
消基會董事謝天仁透露，如果房客為第1次欠租，房東可以採口頭催繳，通知房客盡速繳納。一般來說，房東要求房客在一定期限內繳清，期限為5天以上較恰當，但若催繳後，房客還是不願意繳租金，基於法律保護房客的政策，還規定房東要有2個月的租金忍耐期，如果積欠租金到達2個月後，就可寄存證信函催房客繳租。
換鎖斷水電恐涉違法
永慶房屋法服部經理吳宜學指出，如果房客只有欠1個月租金時，房東不可以終止租約，但當積欠租金達到2個月總額，就可採取法律程序，清楚表明租欠租金已達總額，並依據《民法》第440條終止雙方租賃契約，且依照第455條規定，同時要求房客限期遷移、清空，並返還房屋，避免租金損失繼續，而且房東可以將房客放在租屋處內的物品留置取償。
另外，如果房東為房屋的所有權人時，可以依據《民法》中無權佔有的法律關係，要求房客搬離，如果房屋有損害時更可以向房客請求賠償。
行使權力保護應理智
有些房東可能會採取比較激烈的手段如更換大門鎖，或斷水斷電來強制房客繳納租金，但吳宜學說，如果房東用類似手段來逼房客交租，除了會有債務不履行和侵權行為的民事責任外，也可能涉及刑事上的強制罪責任。
因此當房客積欠租金已達到2個月的總額，且房東履行終止租約的權利保障程序時，房東在行使權力保護相關措施時，仍不可有侵害或傷害房客人身安全、自由的行為，否則會有民、刑事的責任問題。
專家建議，房東應依照法律規定來行使權利，勿採取激烈手段，否則除了房屋可能會遭不肖房客故意破壞，陷自己於民、刑事的責任風險中，導致「人財兩失」。
房客欠租時房東應注意事項
˙若房客為第1次欠租，則採口頭催繳
˙切勿採取斷水斷電等激烈手段，否則有可能涉及民、刑事法律責任
˙租金積欠總額達兩個月以上，可寄存證信函催繳，且房東可以將房客留在租屋處的物品留置取償
資料來源：《蘋果》採訪整理
相關法條解釋
資料來源：《蘋果》採訪整理
《民法》第440條：
房客遲繳租金，房東可定期限催繳，若房客在期限內尚未繳納租金，房東可終止契約。如租賃物為房屋時，遲付租金的總額如未達2個月租金總額，則不可終止契約。租金約定於每期(每月、每年)開始時繳納，則應在房客遲繳租金超過2個月時，才能終止契約。
《民法》第445條：
房東對於房客留置於屋內的物品擁有留置權，也就是如果房客欠租，房東可以扣押房客留於屋內的物品，但禁止扣押的物品則不在此限。這樣的情形只能在房東向法院請求的損害賠償，或是房客未繳納租金時，才能將物品扣押取償。