租屋糾紛地雷到處是　如何看清不踩中？ 2016.03.30　崔媽媽基金會 在網路媒體發達的近年來，鬧得風風雨雨的租屋糾紛比以往更加層出不窮：從外籍女房客的「租霸」新聞、藝人在租屋處自殺產生「凶宅」話題、到外縣市參加學運而遲繳房租導致家當被房東打包清理，乃至於去年躍上媒體版面的涉嫌詐欺、恐嚇的爭議房東事件……等，在在都說明了欠缺法制管理與健全市場的國內租屋環境裡，稍一不慎就會踩到租屋糾紛的「地雷」。 到底哪些情況下最容易踩到「地雷」呢？從2015年度崔媽媽所接獲的租屋糾紛諮詢案件來看，除了案件量少或難以分類的「其他」類以外，高居排行榜前五名的，依然是「押金返還」、「房屋修繕」、「欠租」、「其他費用負擔及欠繳」、「稅賦」等最常產生租屋爭議的熱點；另外純粹的「提前終止租約」雖然並不常見，但是若加上許多租屋爭議最後也都可能導致片面終止租約的情形，便佔了所有案件的1/4，這也是租屋雙方所不能忽視的。 2015年度崔媽媽接獲的2319件租屋糾紛諮詢案中，押金返還、房屋修繕、欠租、費用欠繳及負擔、稅賦等還是高居數量前五大；另外許多租屋糾紛最後都可能演變成的「提前終止租約」也不可忽視。

【地雷之一】要退租了，房東不肯退還我押金，怎麼辦？ ──押金返還爭議 房客在入住前繳給房東的「押金」等同「擔保金」，目的是擔保「租金給付」及「損害賠償」。原則上，租賃期滿後房東就應將押金全額退還給房客；但如果房客在居住期間如果有租屋債務未清償（例如房租等該付的費用沒付）、未盡到責任導致房東的損失等情形，房東可優先拿押金扣抵；若扣抵後仍有剩餘，建議房東應在房客退租點交後就立刻返還押金。 房東與房客在押金返還上的爭議，除了由於費用未清償外，大多還與雙方對退租後房屋「回復原狀」的認知不同有關。法律實務上，「回復原狀」是容許正常使用下的「自然損耗」（例如牆漆斑駁、物品折舊等），但是仍不宜和入住前的狀態差距太大。常有房東在退租點交時以房屋污損（例如掉漆、牆面凹陷、角落不乾淨等）為由扣住押金；而房客對污損的認知卻未必相同，糾紛因此而起。 因此入住時的點交工作就相當重要了：雙方應詳列出點交清單，以便退租時逐一檢查；房客也務必問清楚房東對房屋改變的容許程度（房東也要主動說明白），在鑿洞、釘孔、改變結構前，須徵得房東同意，或是約定好無須回復原狀，以免日後產生賠償問題。若雙方仍有爭議，可到在地的鄉鎮市區公所申請調解。 法規小提示 土地法第99條：擔保金的金額不得超過二個月房租總額，否則房客可用超過的部分來抵付房租。 民法第455條：租賃物之返還與回復原狀。

【地雷之二】房屋有問題該修了，誰來負責？ ──房屋修繕糾紛 對房屋修繕的責任歸屬認識不清，是這類糾紛的主要來源。不少房東或房客都認為修繕責任是在對方，又不依法定方式解決歧見，如此不但房屋得不到維修，還會讓糾紛越演越烈。 到底誰負責修繕？按照民法，原則上應由房東修繕，除非租約已另外規定由房客負責，或是依情形／部分由雙方分擔；而相對地，房客也要盡「善良管理人」義務：在發現房子需要修繕時第一時間通知房東。 若房東應修繕卻遲不著手或屢修不好，房客應先(1)以方便存證的方式催告（例如存證信函、email、手機簡訊等）房東，限期對方著手修繕；若逾期仍無動作，則要(2)再催告一次，告知房東將自己僱工修繕，並且所需費用由次期租金扣抵。房客千萬不可用拒繳租金甚至片面終止租約來抵制。 法規小提示 民法第423條：房東交付房客的房屋狀態，應合於房客租賃的目的。 民法第429條：房屋修繕的責任歸屬。 民法第430條：若房東不履行房屋修繕義務，房客該怎麼做。 民法第432條：房客「善良管理人之注意」的義務。

【地雷之三】房客不按時繳房租，房東要怎麼自保？ ──欠租爭議 按時繳租是房客的義務。但是總免不了有房客因故而遲繳或積欠租金，這時房客就必須拿出誠意向房東說明，並協商補足租金的計畫；畢竟租金對許多小房東來說，是一筆重要的收入來源，少了這筆收入，可能有不小的影響。 而房東遇到這種狀況時，應先(1)以存證信函等方式通知房客，要開始以押金折抵租金了，若押金抵滿後房客仍再積欠滿2個月，房東才能夠(2)以上述方式再通知一次，告知將終止租約。千萬不可第一時間就擅自進入屋內拿房客物品抵押，或直接把房客掃地出門 法規小提示 民法第440條第1項、第2項：若房客遲繳租金，房東該怎麼做。 土地法第100條第3款：房東可片面收回房屋的時機之一：在押金抵欠租額滿後，房客仍欠租達二個月以上。 刑法第304條：強制罪。 刑法第306條：侵入住居罪。